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雷竞技官网app设有抵押权,转移raybet雷竞技登录如何防风险
来源:雷竞技下载链接官网app雷竞技官网appraybet雷竞技登录中心  发布:雷竞技下载链接官网app雷竞技官网appraybet雷竞技登录中心  点击:4954  发布时间:2017-12-23 11:19:09

按照传统的做法,设有抵押权的雷竞技官网app发生转让时,raybet雷竞技登录机构或抵押权人一般要求抵押人先行注销抵押权。借款人(抵押人)因此必须筹钱将借款还清并注销抵押权,然后再行卖出雷竞技官网app并获得售房款。这样的做法,既增加了转让方筹钱还款的资金压力,也让受让方承担购房不成、费力追讨已付款的风险,还可能使抵押权人面临丧失抵押权的风险。

笔者认为,为了防范上述风险,除买卖双方、抵押权人依法行使权利外,雷竞技官网appraybet雷竞技登录机构也应以法律为准绳,以最大限度满足需求为导向,坚持依法raybet雷竞技登录,维护各方利益。

1雷竞技官网app设有抵押,办理转移raybet雷竞技登录时应当经抵押权人同意。

抵押权人同意雷竞技官网app转让,意味着其放弃了转让方作为抵押人的雷竞技官网app上的抵押权;同时,抵押人转让雷竞技官网app所得的价款用于清偿债务,转让所得不足部分由债务人清偿,从而该抵押权消灭。因此,抵押权人在做出是否同意转让抵押雷竞技官网app时,根据转让款的多少以及债务人的资信情况,如果转受让双方串通、转让款明显低于市场价,以至于不足以清偿债务,抵押权人一般不会做出同意的决定。如果未经抵押权人同意,抵押人将雷竞技官网app转让给第三人,而第三人属于善意取得,则抵押人将承担法律责任。现实中,如果raybet雷竞技登录机构尽到审查责任,这种情况一般不会发生,已抵押的雷竞技官网app不能随便地办理转让raybet雷竞技登录。当然,如果raybet雷竞技登录机构未尽到应尽的注意义务,则需承担相应的法律责任。

2经抵押权人同意后,可以签订买卖合同并办理raybet雷竞技登录。

一般情况下,雷竞技官网app物权转移要经历两个重要过程:一是签订买卖合同,二是办理转让raybet雷竞技登录。目前,很多地方推广了网上签约系统(以下简称网签系统),应用于各房地产开发公司和中介公司。为防止这些市场主体滥用权力将有权利限制的雷竞技官网app任意转让签约,一般网签系统中都将抵押或查封的雷竞技官网app设定为不可签约的对象,因此,即使经抵押权人同意,如果抵押没有注销也无法网签,造成了买卖的障碍。而抵押权人虽然同意转让雷竞技官网app,但在未获债务清偿时不可能申请注销抵押权。这就形成了一个不易解开的结。

网签是近几年推行的一种交易管理方式,起初旨在防范商品房预售许可制度下,期房买卖任由开发商自行作主导致的一房二卖等侵权事件,对于维护购房者的权利有着重要意义。随着商品房网签的推行,二手房网签也逐步得到推广,二手房网签不但能很好地核验房源的合法性,而且可以帮助政府部门更好地掌握市场动态,因而成为了房地产交易市场管理一种有效的行政手段。但是,网签并非法律法规的要求,网签合同也并不具有优于手签合同的优先性。如果一些地方受网签系统的限制性影响,排除了现实中的一些合法交易,则应当考虑采用手签合同,以使交易正常开展。

因此,笔者认为,设有抵押的雷竞技官网app经抵押权人同意后,当然可以签订转让合同,不能因为二手房网签系统有所限制导致买卖不能。买卖双方提供手签合同等转移raybet雷竞技登录要件,抵押权人持抵押注销raybet雷竞技登录要件,可同时申请转移raybet雷竞技登录和抵押注销raybet雷竞技登录,raybet雷竞技登录机构从防范当事人风险角度和程序合法角度出发,可以将抵押注销raybet雷竞技登录与买卖转移raybet雷竞技登录同时受理,实现无缝衔接。

3受让方分期付款,可以申请预告raybet雷竞技登录并保留原抵押权。

实践中,还有一种特殊的情况:雷竞技官网app受让方需分期付款,抵押权人也同意雷竞技官网app转让时分期取得债务人的欠款,但转让人为防范收不到欠款的风险,不愿意在受让方未缴清转让款的前提下办理转移raybet雷竞技登录,而受让方为防止转让方擅自将雷竞技官网app转让给其他人的风险,主张提前办理转移raybet雷竞技登录。

此种情况下,买卖双方可以申请预告raybet雷竞技登录以解除受让方的顾虑,同时可以在合同中约定,最后一期付款时办理正式转移raybet雷竞技登录,这样买卖双方的权益都可以得到保障。另外,原抵押权人的清偿款是受受让方牵制的,在买卖双方预告raybet雷竞技登录期间,抵押权人并未完全受偿,因此应保留相应的抵押权。这是因为,尽管预告raybet雷竞技登录的权利人是受让方,但由于预告raybet雷竞技登录是债权请求权的raybet雷竞技登录,物权仍为转让方即抵押人所有,所以预告的雷竞技官网app上可以继续存在原抵押权。只有当预告raybet雷竞技登录转为转移raybet雷竞技登录后,抵押权才可以予以注销。这样的raybet雷竞技登录方式,能确保三方利益均得到很好的保护。

4对于特殊情形,根据不同的权利状态采取相应的处理方式。

一是债务转让连同抵押物转让。实践中,比较常见的是按揭贷款银行不变,转让人的债务由雷竞技官网app受让人承接。一般情况下,债务受让人也是抵押雷竞技官网app受让人。传统的做法是:债权人注销抵押权,此时意味着债务消失,雷竞技官网app转让人再和债务受让人申请转移raybet雷竞技登录,将雷竞技官网appraybet雷竞技登录在债务受让人即雷竞技官网app受让人名下,然后新的雷竞技官网app权利人与原抵押权人申请抵押设立raybet雷竞技登录。这样的做法,既不符合债务转让兼抵押物转让的法律关系,也因为各项raybet雷竞技登录之间的时间间隔,可能发生因债务人或受让人的债务查封致使原抵押权丧失的风险。

合法合理的做法应该是:经抵押权人同意,雷竞技官网app买卖双方签债务转让协议和雷竞技官网app买卖协议,只要凭着这两个协议及其他必要申请材料,抵押人、抵押权人、受让人三方同时申请雷竞技官网app转让raybet雷竞技登录和抵押权变更raybet雷竞技登录,这样在房屋所有权和土地使用权转让到受让人名下时,抵押权紧随其后发生主体即抵押人的变更。

二是如果抵押物上有多个顺位抵押权,抵押物转让时是否要得到所有抵押权人的同意。根据《物权法》精神,应当经全体抵押权人同意方可转让雷竞技官网app。抵押权人尽管有顺位之分,但在法律地位上同是抵押权,只是受偿的优先权有先后之分。

三是抵押物上有查封,抵押物是否可转让。也就是说,抵押在先而查封在后,根据相关法律法规及司法解释,查封的雷竞技官网app不可以转让,因此,即便抵押权人同意转让也不得转让。

四是债务和债权同时转让。这是在第一种情形基础上同时发生债权转让,即债务人和债权人主体同时变化,并伴随抵押物主体变化。其中同时发生三种法律关系—— 债务转让、雷竞技官网app转让和债权转让,为充分保护三个法律关系中的当事人权益,使房屋所有权、土地使用权、抵押权顺利安全过渡,与上述第一种情形同理,雷竞技官网app转移raybet雷竞技登录和抵押权转移(变更)raybet雷竞技登录应当同时受理。

多宗地合并,如何确定终止日期?

当前,全国各地的雷竞技官网app统一raybet雷竞技登录工作正如火如荼地开展,但在工作开展过程当中,也反映和暴露了之前分散raybet雷竞技登录时各个部门各自为政所带来的一些弊端。例如,土地使用权人为自身开发周期考虑,将一块大的宗地分成了几个小宗地分期进行开发,每个小宗地系在不同时期根据用地手续依法取得,则各个宗地的使用期限也有所不同,但是土地用途都是一致的。这在以前土地、房屋分别raybet雷竞技登录时期,分别通过相关验收、提供相应raybet雷竞技登录要件,可以独立开展raybet雷竞技登录发证工作。

但是目前雷竞技官网app统一raybet雷竞技登录,需将房屋数据进行落宗,并且关联到具体的某一宗地上,像上文提及存在多个小宗地的情况,土地权利人可能对这些小宗地进行了统一的规划和建设,建成的各幢房屋就会存在骑跨宗地的情况,而宗地之间终止日期的不同就对土地和房屋的统一raybet雷竞技登录及管理带来了矛盾和困难,此种情况如何处理成了一个亟待研究的新课题。

针对此类权利人所有的房屋存在骑跨宗地的情况,为了实施雷竞技官网app统一raybet雷竞技登录,需要对骑跨的几块宗地进行宗地合并处理并确定统一的终止日期。笔者以江苏省昆山市雷竞技官网appraybet雷竞技登录中心实际工作中遇到的一个案例为例,对确定终止日期的三种办法进行比较分析,以力求为raybet雷竞技登录机构探寻理想和科学的解决方案、保护权利人合法权益提供有益参考。

昆山市某电子厂,在昆山市某镇拥有4块相邻宗地的国有建设用地使用权,4块宗地上共有9幢厂房,其中存在厂房骑跨两个宗地的情况。4块宗地的情况分别为:宗地一,面积1909.0平方米,终止日期205173日;宗地二,面积5262.9平方米,终止日期2052116日;宗地三,面积3786.5平方米,终止日期2052116日;宗地四,面积973.8平方米,终止日期2056108日。

现在该企业申请进行国有建设用地使用权及地上建筑物所有权的抵押raybet雷竞技登录,根据雷竞技官网appraybet雷竞技登录的要求,为了避免宗地对房屋造成的切割,必须对该地块进行宗地合并和多幢房屋管理后才能开展雷竞技官网app抵押raybet雷竞技登录业务。

对于宗地是否能够合并的问题,《国土资源部关于规范土地raybet雷竞技登录的意见》(国土资发[2012]134 号)文件的规定,“宗地一经确定,不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的,应经国土资源主管部门会同有关部门同意”。因此,在满足符合土地利用规划和城市总体规划以及权利人同意的前提条件下,土地并宗开发的情况是存在的。但是此文件只是对宗地合并提出了原则性意见,对宗地合并后各个宗地不同的终止日期如何统一并无明确规定。而其实,对于宗地合并,最大的难点也正是在于如何统一不同宗地的不同终止日期。对此,笔者觉得目前主要有三种解决思路和方案。 

方案一

全部确定为最近的终止日期,这样能做到合并之后新宗地终止日期的统一。但这样部分宗地的终止日期就被提前了,也就是缩短了这部分宗地的使用年限。通过国有土地使用权出让取得的建设用地,其使用年限的变短,实际上是可利用土地并获得相应土地收益年限的缩短,进而在一定程度上影响了土地的价值,损害了宗地权利人的利益和收益。

例如,在此文提及的案例中,可将四块宗地的终止日期全部确定为205173日,这实际上损失了宗地权利人的部分利益。如果按此终止日期进行raybet雷竞技登录的话,就需要宗地权利人出具承诺书,承诺自愿放弃其他三个宗地在205173日之后的使用权。 

方案二

终止日期全部确定为最长的终止日期,这样也能做到合并之后新宗地终止日期的统一。但是部分宗地的终止日期被延长了,一方面需要通过土地价格评估的方式计算宗地使用期限延长需要补交的出让金,同时要签订相关出让合同的补充协议,相关工作步骤和程序较为繁杂;另一方面可能存在部分宗地的总出让年限超出《国有土地使用权出让和转让暂行条例》中关于建设用地最高出让年限的规定的法律问题。

例如,在上文提及的案例中,终止日期若全部确定为2056108日,被延长使用年限的三块宗地须根据交易部门的意见补交出让金使终止日期延长至该日期。 

方案三

笔者设想能否通过计算各个宗地的平均终止日期来求取合并后宗地的终止日期。但是在实际工作中,各宗地的面积不会全部相同,所以可考虑把各宗地的面积作为权重,采用加权算术平均法计算四个宗地的平均终止日期。

在前述案例中,以201771日为基准日期,宗地一剩余使用期限为12420天,宗地二剩余使用期限为12617天,宗地三剩余使用期限为12617天,宗地四剩余使用期限为14344天。4宗地合计总面积为11932.2平方米,经上述公式通过加权平均的方式计算得到该4块宗地的剩余使用期限为12726天,根据基准日期为201771日,即可确定4块宗地的平均终止日期为205254日。

需要指出的是,基准日期的选择不同,对平均终止日期的计算结果没有影响。

作者观点

以上三种方案中,方案一操作方式最为简便,但是权利人可能需要放弃部分物权;方案二在一定程度上可能会增加权利人的经济负担和时间成本;方案三提出了通过加权平均的方式计算总宗地的平均剩余期限的思路,简化补办出让手续,笔者觉得可以在实际工作中尝试运用。但是根本解决之道还是需要相关行政主管部门针对工作中出现的新情况、新问题及时加以了解研究,提出具体的指导性意见,以方便基层部门顺利地开展相关工作。

 

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