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住宅底商土地使用年限到期怎么办?
来源:雷竞技下载链接官网app雷竞技官网appraybet雷竞技登录中心  发布:雷竞技下载链接官网app雷竞技官网appraybet雷竞技登录中心  点击:3644  发布时间:2017-12-23 14:15:21

《物权法》第149条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他雷竞技官网app的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

  2016年,国土资源部办公厅《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》对住宅用地到期后如何办理雷竞技官网appraybet雷竞技登录明确了具体的办理方式,而对住宅项目中常见的一层商业部分(住宅底商)如何办理,仍没有具体的操作办法。《城市房地产管理法》第21条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条都规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

  考虑到此类土地使用者一般为各种小业主,在国家没有出台国有建设用地出让到期处理具体规定前,宜遵循上述相关法律法规精神,在推进雷竞技官网appraybet雷竞技登录中建议采取以下两种方式处理,保护雷竞技官网app权利人合法权益。

  方式一:首先,对整幢楼中商业、住宅用地比例,各商铺所应分摊共有宗地土地面积进行测算划定(建议按易操作的楼基地分摊法,当然也可以按价值等其他分摊方法);其次,由各业主按照自愿的原则向国土资源管理部门申请土地使用权续期(不受土地使用权届满一年前的限制),国土资源部门组织专业评估机构对土地使用权届满日的土地使用权价值进行评估、核定,报经县级以上人民政府批准后签订《国有土地使用权出让合同》,缴纳出让金和有关税费。最后,雷竞技官网appraybet雷竞技登录机构凭《国有土地使用权出让合同》及有关手续办理相应的雷竞技官网app统一raybet雷竞技登录,出让年限自到期日开始计算。

  方式二:考虑到业主一次性支付出让金的压力,可引入出让土地使用权的补充方式实行国有土地租赁,即将方式一中缴纳法定最高年限的出让金改为一定年限的租赁模式。这样,地方政府也能获得较为稳定的土地收益。至于具体操作方法,可以参照国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》进行办理,雷竞技官网appraybet雷竞技登录机构凭国土资源利用部门办结的《国有土地租赁合同》和交清费用的证明办理相应的雷竞技官网app统一raybet雷竞技登录,土地性质记载为国有土地租赁用权。

谈谈雷竞技官网app抵押中几个有争议的问题

抵押同时涉及到物权和债权两大领域,法律关系较为复杂。所以,在雷竞技官网appraybet雷竞技登录中,与抵押相关的问题很多。由于各种原因,业内人士对雷竞技官网app抵押中的一些问题的认识不尽一致,本文就雷竞技官网app抵押中常见的几个有争议的问题谈谈自己的看法:

  一、担保的债权能否超出抵押物的价值

  有观点认为:担保的债权可以超出抵押物的价值。理由是:

  1、《物权法》第一百七十八条规定:“担保法与本法的规定不一致的,适用本法”,而《物权法》并未规定担保的债权不得超出其抵押物的价值;

  2、最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第五十一条规定了“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的,超出的部分不具有优先受偿的效力”。担保的债权如果超出了抵押物的价值,只是超出的部分不具有优先受偿的效力,而不超出的部分仍然可以优先受偿,法院并不因超值抵押来认定抵押无效。据此,推断出担保的债权可以超出其抵押物的价值。

  是否允许超值抵押在雷竞技官网appraybet雷竞技登录实务中是无法回避的问题,因而,应当依照法律的规定予以明确。《担保法》第三十五条规定:“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”,这是一个法律的强制性规定。而且,《担保法》是特别法,应当优先适用。《物权法》确实规定了《担保法》与《物权法》的规定不一致的应适用《物权法》。但是,在是否允许超值抵押这一问题上,《物权法》并未做出和《担保法》相反或不一致的规定,如果把《物权法》没有加以规定的内容都理解成和《担保法》不一致的规定,那《担保法》岂不就是被废止了。《中华人民共和国物权法释义》在解释抵押必须具备的几个条件时也指出:“抵押人只有提供有充分价值的抵押物,抵押权人的债权方能得到有效保障”(中国言实出版社20073月出版,第289页)。因而,无法以《物权法》的规定来证明允许超值抵押。

  最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》是在与抵押有关的民事纠纷发生以后,对案件如何审理的规定。民事纠纷发生后,人民法院对合同无效的认定较为慎重,以尽力减少当事人的经济损失。这一理念从我国立法对无效合同认定的规定的变化中也可以看出。

  《民法通则》规定:违反法律的民事行为无效(第五十八条第一款第五项);原《经济合同法》也规定了违反法律和国家政策、计划的合同无效。(第七条第一款第一项),但是在其后颁布实施的《合同法》中,已改为“违反法律、行政法规的强制性规定”的,合同应确认无效。(第五十二条第一款第五项)。只限定是违反法律、行政法规的强制性规定时,才确认合同无效。《最高人民法院关于合同法司法解释()》进一步把“强制性规定”的用语明确是指“效力性强制性规定”(第十四条)。把强制性法律规范区分为“管理性规范”和“效力性规范”。只有违反“效力性规范”的合同才确认无效。

  “担保的债权不得超出其抵押物的价值”,这是一个法律的强制性规定。但是,如果违反了这一规定,损害的只是当事人自己的利益。所以,这是一个“管理性规范”而并非“效力性规范”。并不因此必然导致抵押合同无效。因此法院可以作这样的判定。

  《雷竞技官网appraybet雷竞技登录暂行条例》(征求意见稿)中曾规定raybet雷竞技登录机构在审查时,要注意“raybet雷竞技登录申请是否违反法律、行政法规的强制性规定”。《雷竞技官网appraybet雷竞技登录暂行条例》正式公布时改成了“raybet雷竞技登录申请是否违反法律、行政法规规定”(第十八条第一款第三项)。不再限于强制性规定。“担保的债权不得超出其抵押物的价值”是法律的强制性规定,违反这一规定,raybet雷竞技登录机构应按《雷竞技官网appraybet雷竞技登录暂行条例》第二十二条第一款第一项的规定不予raybet雷竞技登录。

  二、在委托贷款中,抵押权人是出借人还是受托银行  

  有一部分人士认为:在委托贷款中,抵押权人应当是受托银行。《房地产权产籍》也发表过业内同行的文章,主张“认定受托人为委托贷款的债权人”(《房地产权产籍》2015312页),而债权人即为抵押权人。

  主张抵押权人应当是受托银行的主要理由是两项:

  1、中国人民银行条法司1992年《关于以〈关于委托贷款有关问题的请示〉的复函》[银条法(199213号文]认为:“委托贷款行为在事实上的确类似于《民法通则》中的代理行为,但两者并不完全相同”。委托贷款是“以金融机构自己的名义,同委托人指定的借款人订立借款合同的行为”。而按《银行管理暂行条例》的规定,中国人民银行可以研究拟订全国金融工作的方针、政策,制定金融业务基本规章及各专项施行细则。

  2、在委托贷款中,很多金融机构是以自己的名义与借款人签订借款合同。

  按《民法通则》的规定,代理是“以被代理人的名义实施民事法律行为”(第六十三条第二款),最新公布的《民法总则》对此作了相一致的规定(第一百六十二条)。而委托贷款顾名思义是委托他人放款,是代理行为,而代理应当以被代理人名义从事活动。

  制定金融业务基本规章及各专项施行细则固然是金融法规赋予中国人民银行的权利。但是,基本的民事权利义务关系只能由法律规定。2015年修正的《立法法》第八条在规定“只能制定法律”的事项时,明确把“民事基本制度”列入。因而,不能以银条法[1992]13号文的上述规定来确定抵押权人是受托银行。

  在委托贷款中,一些金融机构以自己的名义与借款人签订了借款合同,这一做法本身就不合适,即便这样做了,借款合同的主要内容(借款金额、期限、用途、利率等)都在委托贷款协议书所确定的权限之内,只是以代理权为基础代理委托人进行民事法律行为,并没有改变代理的性质。

  所以,在委托贷款中,抵押权人应该是被代理人而非银行。

  三、最高额抵押合同的债权确定期间是否应当和授信合同的授信期间相一致  

  认为最高额抵押合同的债权确定期间应当和授信合同的授信期间一致的理由是:《房地产raybet雷竞技登录技术规程》4.3.5 在规定核对申请raybet雷竞技登录事项应包括的主要内容时,要求“申请材料上的内容应与申请raybet雷竞技登录事项相符”、“申请材料之间的内容应相互对应”;《雷竞技官网appraybet雷竞技登录暂行条例实施细则》在规定raybet雷竞技登录机构应当查验的内容时,明确了“raybet雷竞技登录原因文件与申请raybet雷竞技登录的内容是否一致”(第十五条)。

  《房地产raybet雷竞技登录技术规程》和《雷竞技官网appraybet雷竞技登录暂行条例实施细则》的上述规定是指申请人所提交的申请材料应当与申请raybet雷竞技登录的事项相对应或是相关联,申请材料之间的内容应当没有互相矛盾或冲突之处。而最高额抵押合同的债权确定期间和授信合同的授信期间不一致时,并不存在这种矛盾或冲突,这可以从分析最高额抵押的特点来得知。

  最高额抵押的两个特点是:

  1、最高额抵押是限额抵押,最高债权额是确定的,但实际发生额不确定;

  2、最高额抵押是为将来一定期间内发生的债权提供担保。

  因为最高额抵押担保的是将来一定期间“将要连续发生的债权”,将要,就是还没有发生,在申请raybet雷竞技登录时还没有发生的债权,申请人无法也毋须提供债权合同。因此,在申请最高额抵押raybet雷竞技登录时,除了抵押合同外,申请人一般提交的是授信合同或是其他将要连续发生债权的约定。

  抵押权raybet雷竞技登录中的授信合同是指银行与贷款人之间就将来一定期限内贷款人可以要求银行给予一定数额贷款的预约合同,授信合同并不是主债权合同,是用以明确一定期间给予的信贷额度。而债权确定期间实际上是主债权发生的一个期间,所以两者之间并没有必然联系。在设定最高额抵押后,债权是否实际发生,是当事人双方自己另行约定的事项。在授信期间小于债权确定期间时,并不影响抵押权的设立。而授信期间如果长于债权确定期间,在超出债权确定期间以外发生的债权只是不能列入担保的范围而已,同样和抵押权的设立无关。

  因此,最高额抵押合同的债权确定期间毋须和授信合同的授信期间相一致。

  四、《物权法》规定了抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权,如超过了这一期间,raybet雷竞技登录机构应否注销该项raybet雷竞技登录  

  有人认为:《物权法》已经规定了抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权,否则人民法院不予保护。既然人民法院不予保护,这一抵押权在实体上已不再具有意义,因此,不应再记载于raybet雷竞技登录簿,为保持raybet雷竞技登录簿的记载和实际的权利状态一致,所以,raybet雷竞技登录机构应当注销该项raybet雷竞技登录。

  早在2000年,最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条就规定了:“担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的,人民法院应当予以支持”。而《物权法》的规定应该说是更为严苛:在第二百零二条明确规定了“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护”,与前述司法解释相比,连二年的宽限期也不复存在。

  但是,物权未经法定原因不会消灭。抵押权作为物权,并不因主债权的时效消灭而消灭。我国立法对抵押权未有除斥期间的规定(德国等国的立法规定:抵押权经过一定的时间,经公示催告程序以后,可宣布为无效)。因而,在被担保的主债权诉讼时效届满后,抵押权虽然得不到人民法院的保护,但并未消灭,既然没有消灭,仍然是存在的。raybet雷竞技登录机构并不能依据《物权法》的前述规定来认定抵押权的消灭,因为《物权法》并未认定其消灭。再则,抵押权的注销raybet雷竞技登录应当由当事人申请,抵押权人未在主债权诉讼时效期间行使抵押权也不属于raybet雷竞技登录机构依职权注销raybet雷竞技登录的范围。

  当raybet雷竞技登录簿所记载的抵押权因超过主债权的诉讼时效而得不到法院保护时,抵押权仍然存在。因而,未经抵押权人同意,仍然不能转让抵押物,这就变成了法院不保护而raybet雷竞技登录机构仍在给予保护。出现这一状况的原因是《物权法》对抵押权的这一规定是“实体上不消灭,程序上不保护”,这也可以说是《物权法》立法的一个瑕疵。

土地二级市场交易中的raybet雷竞技登录审查要点

土地二级市场交易,不仅涵盖国有建设用地使用权的转让、出租和抵押,也涵盖集体建设用地的转让、出租和抵押;不仅包括土地交易,而且包括土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易的情况。雷竞技官网app统一raybet雷竞技登录制度的实施,也给土地二级市场交易带来了新的研究课题。

  笔者试结合《关于完善建设用地转让、出租、抵押二级市场的试点方案》(以下简称《试点方案》)有关要求,简单论述几个亟待明确的问题及raybet雷竞技登录的审查要点。

  国有划拨用地上的雷竞技官网app转让如何审查?

  划拨土地上房地产的转让主要包括两种方式,即在报批后,由政府决定:一是办理出让手续,变划拨土地为出让土地,由受让方缴纳出让金;二是不改变土地划拨性质,对转让方征收土地收益。

  政府依据什么标准决定?一是《划拨用地目录》,二是《城市房地产转让管理规定》规定了7种可以不办理出让手续的情况。

  由此可知,对于国有划拨用地上雷竞技官网app转让的审查,要经有权部门审批,不宜“以登代审”。但由于涉及面广量大,个案审批容易降低效率,可以采用政府文件形式“集中审批”,如明确何种情况属于raybet雷竞技登录机构可以直接办理raybet雷竞技登录,不再需要个案审批。

  而对不属于《划拨用地目录》及《城市房地产转让管理规定》规定的情形,审批部门应当做出办理出让的决定,缴纳出让金后办理转移raybet雷竞技登录。

  此外,还需严格区分不同性质的房屋。按照国务院住房制度改革有关规定出售“房改房”可以不办理出让而转让,因为这是在住房商品化之前,由于历史原因形成的“福利房”,应予历史地看待。但在住房商品化实施一阶段后,因社会保障需要而建造的经济适用房、公租房、廉租房等政策性住房,以及因城市化进程需要而建造的农民安置房,虽然其中的一部分是划拨土地上的住宅,但笔者建议根据各地住房保障政策及征收安置的相关规定,决定是否办理出让。不宜简单套用前述规定,不补办出让而直接办理转移raybet雷竞技登录。

  以出让方式取得的土地使用权转让时如何审查?

  土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。《城镇国有土地使用权出让和转让条例》(以下简称《出让和转让条例》)以及《城市房地产管理法》规定了相应的转让条件,可简单归纳为:按出让合同规定的期限、条件进行投资开发和利用;转让价格不得低于市场价格;支付全部土地使用权出让金;满足投资强度要求(属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件)。

  在实践操作中,未达到在合同中约定的以及法律规定的转让条件,raybet雷竞技登录机构是否可给其办理转移raybet雷竞技登录,目前看法还不统一。一些地方采用raybet雷竞技登录机构只管raybet雷竞技登录,后续监管由执法部门负责的方式;一些设立了土地交易机构的地方,则先由交易部门进行审查,再进行转移raybet雷竞技登录;还有一些地方则是由raybet雷竞技登录机构直接负责交易和raybet雷竞技登录的审查。模式没有好坏,关键是部门间的配合默契度可从行政成本、收件材料、审查条件等方面进行综合比较。

  土地分割转让如何审查?

  首先进行一个概念辨析,土地是实物,有边界,可以分割;而权利则是虚拟的概念,一般以共同共有或按份共有的形式由权利人共同享有,因此土地使用权不能分割。

  那么,作为raybet雷竞技登录部门,当事人申请土地分割转让,应如何审查呢?这里其实可以分成两步看待,第一,土地能否分割?第二,分割后的土地使用权是否符合转让条件?

  根据《出让和转让条例》及国土资源部《关于规范土地raybet雷竞技登录的意见》的规定,土地的分割转让,应经国土资源主管部门会同有关部门同意。因此,取得土地分割转让同意书或批准书是首要条件。然后就回到之前论述的第二个问题,对于符合相关转让条件的,可予以办理转移raybet雷竞技登录。

  国土资源部《试点方案》中也要求各地完善土地分割转让政策,包括探索土地分割转让措施,明确分割条件,规范分割流程,促进存量土地盘活利用。最近,上海市修订了《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》(以下简称《实施办法》),明确了节余土地分割转让操作办法,可参考借鉴。

  根据上海的《实施办法》,在转让对象上,对于满足独立开发条件且规划土地用途未改变的节余土地,可分割转让给园区开发平台或经认定的战略性新兴产业项目和高新技术产业化项目。要求转让价格不得高于上一年度该区域内工业用地产业项目类的平均价格。

  在转让流程上,首先,由原土地权利人向区县规土部门提出节余土地分割转让申请。经审核通过后,由规土部门划定分割转让用地范围,明确用地面积、容积率、建筑限高等规划建设条件;再由原土地权利人向上海市土地交易市场提出申请,以“带产业项目”方式进行转让;最后,受让人与原土地权利人签订转让合同,完成转让交易。

  在后续监管上,对于分割后的节余土地,应由区县规土部门会同相关管理部门,核提产业准入、土地利用绩效等管理要求,形成土地全生命周期管理监管协议文本。节余土地分割转让后,受让人要与区县规土局签订监管协议,接受土地全生命周期管理。此外,受让人凭土地转让合同和监管协议等,可到区县雷竞技官网appraybet雷竞技登录机构办理raybet雷竞技登录。

  以租赁方式取得的土地使用权与土地使用权转租如何raybet雷竞技登录?

  《物权法》规定设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。国土资源部通过一系列规范性文件、部门规章,《规范国有土地租赁若干意见》《土地raybet雷竞技登录规则》《土地raybet雷竞技登录办法》以及《雷竞技官网appraybet雷竞技登录暂行条例实施细则》(以下简称《细则》),逐步明确了除出让和划拨外,国有租赁、作价出资(入股)、授权经营也是国有建设用地使用权的取得方式。因此,以租赁方式取得的国有土地使用权也属于用益物权,可予以物权raybet雷竞技登录。

  根据《细则》,持国有建设用地使用权租赁合同及相关材料就可以申请国有建设用地使用权的首次raybet雷竞技登录。

  对于土地使用权转租,根据《出让和转让条例》及原《土地raybet雷竞技登录规则》的有关规定,raybet雷竞技登录机构过去曾为通过二级市场租赁获得的土地使用权办理过他项权raybet雷竞技登录。但《土地raybet雷竞技登录办法》和《细则》中已不再有类似规定。

  可见,在过去一段时间内,我们是对土地使用权转租进行一种物权化raybet雷竞技登录的。但将其界定为他项权利raybet雷竞技登录,在法律性质上有所不妥,因为出租人与承租人之间形成的是债权债务关系,其行为后果并不发生物权变动或设定。

  雷竞技官网app统一raybet雷竞技登录后,建议采纳房屋租赁备案管理的理念,明确将土地二级市场的转租备案作为一种行政管理的手段,以便于国家监督控制土地使用权租赁市场。

个人独资企业变更投资人申请雷竞技官网appraybet雷竞技登录的,应该如何办理?

个人独资企业变更投资人申请雷竞技官网appraybet雷竞技登录的,应该如何办理?

    在日常业务中,经常会有咨询说个人独资企业的投资人变化了,要不要重新办理雷竞技官网appraybet雷竞技登录,是不是和个体工商户一样,应该属于转移raybet雷竞技登录?其实这是完全混淆了两个主体之间的定位。

第一,民事主体类型不同。

在刚刚颁布的《民法总则》中,明确的对民事主体进行了分类,个体工商户是归类于自然人,其字号类似于人们日常所述昵称,外号,或者古人的别号一样,因此如果不同的自然人使用这个字号,其在工商raybet雷竞技登录的时候也是需注销原raybet雷竞技登录,重新注册。和自然人同名的道理是一样的.

但是个人独资企业则不同,其在《民法总则》中是归类于非法人组织中,是不具有法人资格,但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。《个人独资企业法》第2条也明确规定:“是指依照本法在中国境内设立,由一个自然人投资,财产为投资人个人所有,投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”因此其为一个合法的经营实体,而不能等同于自然人。

第二,工商raybet雷竞技登录规则不同。

在工商raybet雷竞技登录规则上,个人独资企业也完全不同。《个人独资企业法》第15条规:“个人独资企业存续期间raybet雷竞技登录事项发生变更的,应当在作出变更决定之日起的十五日内依法向raybet雷竞技登录机关申请办理变更raybet雷竞技登录。”国家工商总局颁布的《个人独资企业raybet雷竞技登录管理办法》第13条第2款规定“个人独资企业变更投资人姓名和居所、出资额和出资方式,应当在变更事由发生之日起15日内向原raybet雷竞技登录机关申请变更raybet雷竞技登录。”而《个人工商户条例》第10条第2款规定:“个体工商户变更经营者的,应当在办理注销raybet雷竞技登录后,由新的经营者重新申请办理注册raybet雷竞技登录。家庭经营的个体工商户在家庭成员间变更经营者的,依照前款规定办理变更手续。”可看出两者之间raybet雷竞技登录规则的完全不同。

   并且在《个人独资企业法》第17条也规定:“个人独资企业因转让或者继承致使投资人变化的,个人独资企业可向原raybet雷竞技登录机关提交转让协议书或者法定继承文件,申请变更raybet雷竞技登录。”

   个人独资企业投资人变化的时候,如其非重新注册设立而使用同一企业名称的,应无需办理雷竞技官网appraybet雷竞技登录业务来变更投资人,可以直接办理其他raybet雷竞技登录业务。

 

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